Mit dem richtigen Vertrag zur Vermietung?

Der Mietvertrag

Bei der Vermietung unterscheidet man grundsätzlich zwischen zwei Verträgen. Ein Mietvertrag wird zwischen einem Mieter und einem Vermieter geschlossen und legt eindeutig fest, welches Mietobjekt zu welchem Preis und über welchen Zeitraum vermietet wird. Dieser Vertrag (Vorlage hier) kommt zustande, wenn es sich um eine private Vermietung handelt. Ist dies der Fall dürfen Sie maximal acht Betten dauerhaft vermieten und müssen unter einem Jahresgewinn von 24.500 Euro bleiben. Der Mietvertrag wird schriftlich fixiert, muss von beiden Parteien unterschrieben werden und wird nach § 549 (2) BGB behandelt. Es liegt ein reines Mietverhältnis vor, der Mieter ist Selbstversorger, es gibt keine Zusatzleistungen. Das Haus- bzw. Wohnrecht wird auf den Mieter übertragen. Die Verfügungsgewalt über die vermieteten Räumlichkeiten ist geringer. Der Mietvertrag kann einseitig gekündigt werden. Die Beendigung des Mietvertrages kann über eine formale Kündigung, einen Aufhebungsvertrag (explizit von beiden Seiten vertraglich vereinbart) oder durch Zeitablauf erfolgen.

Der Beherbergungsvertrag

Von einem Beherbergungs- oder auch Gastaufnahmevertrag (Vorlage hier) spricht man, wenn die Vermietung gewerblich erfolgt. Diese Art von Vertrag kommt bereits bei der Buchungsanfrage und -zusage zustande. Die Abfrage bzw. Zusage können telefonisch, per Mail oder auch vor Ort persönlich erfolgen, d.h. der Beherbergungsvertrag kann auch mündlich zustande kommen. Es handelt es sich um eine gewerbliche Vermietung für einen begrenzten Zeitraum. Größter Unterschied zum Mietvertrag ist der, dass das Hausrecht der vermieteten Objekte bei Ihnen als Vermieter verbleibt. Sie dürfen darüber entscheiden, ob Ihre Gäste Besuch empfangen können oder nicht. Das Zimmer/ die Wohnung kann von Ihnen z.B. für die Reinigung betreten werden. Eine einseitige Kündigung des Vertrages ist nicht möglich. Sie sind verpflichtet die Unterkunft zum gebuchten Zeitraum zur Verfügung zu stellen. Der Monteur/ Gast ist wiederum verpflichtet, die gebuchten Übernachtungen zu bezahlen, auch wenn er am Ende gar nicht anreist. (weiterführende Informationen: AGB´s) Beim Beherbergungsvertrag haben Sie die Möglichkeit, Ihren Gästen zusätzliche Leistungen anzubieten.

Als Vermieter von Zimmern, Wohnungen oder einem Haus sollten Sie ein besonderes Augenmerk auf die Allgemeinen Geschäftsbestimmungen, umgangssprachlich auch Kleingedrucktes, legen. Es ist wichtig, für Ihre zu vermietende Unterkunft eindeutige Regelungen zu treffen und Ihre Haftungssicherheit zu gewährleisten. Auch wenn ein Beherbergungsvertrag nach abgeschlossenem Buchungsvorgang automatisch zustande kommt und die gesetzlichen Richtlinien vom Gesetzgeber vorgegeben sind, können mit der Ausgestaltung der AGB vertragliche Regelungen klarer definiert werden. So vermeiden Sie Missverständnisse bzw. Unklarheiten. In den AGB können Haftungsbeschränkungen, Entschädigungsleistungen sowie Gewährleistungs- und Kündigungsrechte festgelegt werden. Weisen Sie Ihre Gäste eindeutig und ausdrücklich auf die AGB hin, bevor es zu einem Vertragsabschluss kommt. So vermeiden Sie potenzielle Streitigkeiten, schrecken Mietbetrüger ab und verringern die Zahl von Mietern, die trotz Buchungsbestätigung gar nicht erst an- oder vorzeitig abreisen. Buchen Ihre Monteure/ Gäste online die Unterkunft, können die AGB mit einem Häkchen akzeptiert und bestätigt werden. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sollten jederzeit von Ihren Gästen einsehbar sein- im Emailverkehr als PDF- Dokument oder vor Ort als Aushang im Empfangs- bzw. Eingangsbereich.

Verwenden Sie nur TÜV-geprüfte AGB-Vorlagen (www.formblitz.de). Mit falschen oder fehlerhaften AGB laufen Sie Gefahr, von Verbraucherverbänden, Mitbewerbern oder Ihren Gästen abgemahnt werden. Lassen Sie Ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen von einem Anwalt überprüfen. In einigen Fällen werden solche Leistungen von der Rechtsschutzversicherung abgedeckt. 

Hat ein Gast seine Unterkunft bei Ihnen gebucht, sind sie zu Recht verärgert, wenn dieser dann kurzfristig absagt oder seine Rechnung nicht bezahlt. Doch welche Rechte und Pflichten haben Sie, was ist bei Stornierung eines Gastes zu beachten?  

Zimmer gebucht, Vertrag geschlossen – Rücktritt gewünscht – was nun?

Haben Sie mit Ihrem Gast einen Beherbergungsvertrag geschlossen, gilt dieser für beide. Die Unterkunft steht nun dem Gast für einen bestimmten Zeitraum zu einem bestimmten Preis zur Verfügung. Das bedeutet, der Mieter muss die Unterkunft bezahlen und Sie müssen diese bereitstellen. Entscheidet sich der Kunde nun zur Stornierung seiner Buchung ist er gesetzlich verpflichtet, die Kosten seines Aufenthaltes zu zahlen. Sie können den Gästen ein Rücktrittsrecht mit einer entsprechenden Frist einräumen, sind aber gesetzlich nicht dazu verpflichtet. Beim Rücktritt bzw. Stornierung einer Zimmerbuchung kann der Vermieter einen Betrag für die Aufwendungen verlangen, die bei Anwesenheit des Gastes angefallen wären.

Welchen Preis Sie dabei veranschlagen dürfen, ist mit folgenden Prozentsätzen (nach gängiger Rechtsprechung) festgelegt:

• Zimmer mit Vollpension: 40% Reduzierung
• Zimmer mit Halbpension: 30% Reduzierung
• Zimmer mit Frühstück: Bis zu 20% Reduzierung
• Ferienwohnung: Bis zu 10% Reduzierung

Finden Sie als Vermieter für den gebuchten Zeitraum oder einen Teil davon andere Mieter, verringern sich die Kosten für den ursprünglichen Mieter oder sie entfallen komplett.

Treten unvorhersehbare Ereignisse „höherer Gewalt“ auf, gelten die Pflichten des Vertrages weder auf Mieter- noch auf Vermieterseite. Naturkatastrophen wie Stürme, Erdbeben, Überschwemmungen fallen in der Regel unter „höhere Gewalt“.   

Ist es Ihnen aufgrund einer Überbuchung nicht möglich, die vereinbarte Unterkunft für den gewünschten Zeitraum bereit zu stellen, sind Sie verpflichtet für einen Schadenersatz zu sorgen oder die Kosten für eine andere, oft teurere Unterkunft zu bezahlen.