Wohnraumschutz & Zweckentfremdung

Bevor Sie Ihr Haus/ Wohnung oder Unterkunft an Monteure, Handwerker, Gäste oder Geschäftsreisende vermieten, müssen Sie sich über die Rechtmäßigkeit einer Vermietung von Wohnraum in Ihrer jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde informieren. Hier muss die Nutzungsänderung Ihres Wohnraums geprüft und im zweiten Schritt geklärt werden, ob Ihre Stadt vom sogenannten Wohnraum-Zweckentfremdungsverbot betroffen ist. 

Nutzungsänderungsvertrag

Die Errichtung und die Änderung der Nutzungsart einer baulichen Anlage sind prinzipiell genehmigungspflichtig. Dies ist in den Bauordnungen der Länder grundsätzlich festgelegt. Eine Änderung der Nutzungsart setzt nicht zwingend eine bauliche Veränderung voraus. Allerdings kommt es auch in dieser Frage wiederum auf den Einzelfall an. Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Wohneinheit (Haus oder Wohnung) an einen stetig wechselnden Personenkreis zu vermieten, sollten Sie sich bei Ihrer örtlich zuständigen unteren Baurechtsbehörde über die Notwendigkeit eines Nutzungsänderungsantrags informieren. In der Regel ist diese untere Baurechtsbehörde die Gemeinde-/ Stadtverwaltung oder das Landratsamt.

Um erschwinglichen Wohnraum in Großstädten zu schützen, gibt es in einzelnen Städten das sogenannte Wohnraum- Zweckentfremdungsgesetz. Derzeit sind von diesem Gesetz verschiedene Großstädte in Deutschland betroffen.

Das Zweckentfremdungsgesetz ist sehr umfassend. Es verbietet nicht nur, dass Wohnraum als Ferienwohnung oder für die gewerbliche Zimmervermietung benutzt, sondern auch für die Überlassung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken verwendet wird. Darüber hinaus ist es auch verboten, Wohnraum baulich derart zu verändern oder zu nutzen, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, also beispielsweise die Nutzung als Büro oder Gewerbefläche. Schließlich ist es verboten, Wohnraum länger als sechs Monate leer stehen oder vollständig beseitigen zu lassen.

Abweichend hierzu definiert das Gesetz auch Ausnahmen, bei denen nicht von Zweckentfremdung gesprochen wird. Darunter fällt der Wohnraum, der bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes beispielsweise als Ferienwohnung oder zu beruflichen Zwecken genutzt wurde.
Weitere Ausnahmen gibt es für leer stehende Wohnungen, die trotz geeigneter Bemühung nicht wieder vermietet werden konnten, oder Wohnraum, der instand gesetzt und modernisiert wird. Auch Nutzer der eigenen Eigentumswohnung können durch das Zweckentfremdungsverbot eingeschränkt werden.
Je nach Ort (z.B. München, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Aachen, Dortmund etc.) gibt es unterschiedliche Regelungen zur Zweckentfremdung. Über eine Suchanfrage im Netz oder bei den zuständigen Behörden können Sie überprüfen, ob in Ihrer Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht (Behörden, z.B. Bauaufsicht, Bezirksamt oder Amt für Wohnen).

Da Wohnraum immer knapper und kostbarer wird, möchte der Gesetzgeber mit dem Zweckentfremdungsverbot garantieren, dass für die Bevölkerung Deutschlands genügend Wohnraum in entsprechenden Bedingungen zur Verfügung steht. Das Gesetz soll dafür sorgen, dass örtlicher Wohnraummangel "bekämpft" werden kann. Für die Zweckentfremdung gibt es in der Bundesrepublik keine einheitliche Regelung. So gelten in den Bundesländern verschiedene Vorschriften.

Was passiert, wenn man sich nicht an das Zweckentfremdungsverbot hält?

Sie als Vermieter können eine Genehmigung auf Zweckentfremdung beantragen. Sollten Sie aber als Vermieter gegen die Genehmigungspflicht verstoßen, in dem Sie Wohnraum zu anderen Zwecken vorsätzlich verwenden oder anderen überlassen, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor. Grundlage ist das Mietrechtsverbesserungsgesetz, Artikel 6 § 2. Laut diesem stellt die Vermietung von Ferienwohnungen in den Regionen, wo ein Zweckentfremdungsverbot gilt, eine Ordnungswidrigkeit  dar. Die Höhe der Geldstrafe ist je nach Stadt/ Bundesland unterschiedlich geregelt. In den Bundesländern Niedersachsen, Bremen oder Brandenburg können bis zu 100.000 Euro verlangt werden. In Städten wir Berlin, Hamburg oder in Bayern kann die Geldstrafe bis zu 500.000 Euro betragen.

Nordrhein-Westfalen

Auch in Nordrhein-Westfalen wurde die Zweckentfremdung von Wohnraum zum 23.01.2021 neu geregelt (verankert im Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in NRW). Es wurde eine Anzeigepflicht bei der Vermietung von Wohnraum für Kurzzeitvermietung eingeführt sowie die Erteilung einer sogenannten Wohnraum-Identitätsnummer. In den Städten Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster tritt zum 1.7.2022 diese Anzeigepflicht in Kraft. Bei einem Vermietungsangebot für jede Wohnung oder gesondert angebotenen Wohnraum benötigen Sie die bereits erwähnte Wohnraum-Identitätsnummer. Die Anzeigepflicht betrifft auch Anbieter von gewerblichen Wohnräumen. Angebote, die ein Impressum enthalten, sind von der Angabe der Wohnraum-Identitätsnummer ausgenommen, da aus dem Impressum der/die Anbieter hervorgehen. Weitere Informationen finden Sie auf dem Bauportal NRW oder über die jeweiligen Webseiten der oben genannten Städte.

Freiburg im Breisgau

Auch die Stadt Freiburg im Breisgau hat das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in die Satzung der Stadt aufgenommen. So gilt seit Januar 2022 eine Registrierungspflicht für Ferien- und sonstige Fremdenbeherbergungsarten. In Freiburg i. Breisgau benötigen Sie für jede Wohnung oder gesondert angebotenen Wohnraum eine eigene Registrierungsnummer. Die Angabe dieser Registrierungsnummer ist für Ferien- und Monteurwohnungsbetreiber verpflichtend. Auf dem Portal der Stadt finden Sie weitere Informationen.

Weitere Städte und Bundesländer, in denen das Zweckentfremdungsverbot gilt, sind:

• Stuttgart
• Heidelberg
• Konstanz
• Hamburg
• Berlin
• Lüneburg
• Insel Norderney
• Göttingen
• einzelne Stadtteile von Bremen
• Rheinland-Pfalz
• Brandenburg (Potsdam)
• Thüringen (Erfurt, Gera, Jena, Weimar)
• Mecklenburg-Vorpommern (für Ferienwohnungen)

In der Stadt Frankfurt wurde die Ferienwohnungssatzung aus dem Jahre 2019 nun um weitere fünf Jahre verlängert. Laut dieser Satzung dürfen Personen ihre Wohnung nicht länger als acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung an Touristen untervermieten. Auch in Frankfurt am Main ist die Frage nach Wohnraum, der auch bezahlbar ist, immer dringlicher.

Immer knapper werdender Wohnraum in bestimmten Regionen oder Großstädten wird auch zukünftig dazu führen, dass weitere Zweckentfremdungsverbote erlassen werden. Die Bundesländer Sachsen und Schleswig-Holstein diskutieren derzeit dieses Thema. Die Leidtragenden der Gesetze zum Schutz von Wohnraum sind vor allem die Vermieter, die eine Wohnung gekauft haben, um diese an Feriengäste oder Monteure zu vermieten. Werden den Vermietern durch die Zweckentfremdung die "Hände gebunden", können Sie die Wohnung auf dem Wohnungsmarkt zur Festvermietung anbieten. Oder Sie finden Monteure bzw. Firmen, die über mehrere Monate in Ihrer Unterkunft verbleiben.
Die Wohnraumschutzgesetze werden für fünf Jahre erlassen. Gleichzeitig ist der Gesetzgeber verpflichtet, die Situation vor Ort regelmäßig zu prüfen, ob noch Wohnungsmangel vorliegt und ein Verbot der Zweckentfremdung weiterhin gerechtfertigt ist.